Reformas a la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio del Estado de Baja California Sur.


Estimados clientes y amigos:

El pasado 20 de agosto se publicó en el Boletín Oficial del Gobierno del Estado de Baja California Sur (“Estado”) el DECRETO por el que se reforman, adicionan y derogan diversas disposiciones de la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio (la “Ley”), la cual entró en vigor el día siguiente a su publicación, mediante el cual se pretende simplificar la constitución, organización, administración y modificación de los condominios en el Estado.

 

Contenido y alcance de las reforma

 

I. Ahora, la Ley es de orden público y por lo tanto su observancia es obligatoria, con la salvedad de la Escritura Constitutiva y el Reglamento de los condominios constituidos con anterioridad al presente decreto, por lo que dichos instrumentos seguirán rigiendo la convivencia social entre condóminos.

 

II. Asimismo, se reforma el Código Civil del Estado para efectos de dotar de personalidad jurídica al condominio. Ahora el administrador del condominio funge como su representante legal y cuenta con las más amplias facultades para pleitos y cobranzas y actos de administración, pudiendo con ello realizar todo tipo de trámites legales y administrativos en nombre y representación del régimen condominial, y no así a nombre propio de la Asociación Civil u otra entidad que lo administra, como era el caso antes a la presente reforma. Por lo tanto, ahora se podrá de manera enunciativa más no limitativa:

a. Celebrar todo tipo de contratos a nombre del propio condominio.

b. Obtener concesiones, permisos y licencias a nombre del propio condominio;

c. El condominio podrá tener un patrimonio propio;

d. Demandar a los condóminos morosos sin necesidad de aprobación previa de la asamblea; y

e. Otorga mayor certeza a los desarrolladores, administradores y condóminos;

 

 III. La Ley ya NO considera como condóminos a las personas que tengan celebrados contratos preparatorios o de promesa de compraventa o fideicomiso, sino únicamente a los que tengan la propiedad o los derechos fideicomisarios escriturados ante notario público.

 

IV. Se crea la modalidad de Condominio “Turístico Residencial” que permite al “Desarrollador” determinar la organización, administración y modificación al régimen de forma autónoma e inamovible, en los términos de la Ley y cuyos aspectos más significativos son los siguientes:

•Esta modalidad es de carácter optativo para los Desarrolladores y los requisitos para su constitución son:

a) Que la inversión del proyecto sea conforme a los montos establecidos en la Ley, o

b) Que a consideración de la autoridad municipal tenga un impacto económico importante.

La Administración del condominio podrá mantenerse a cargo del Desarrollador o de quien éste designe, hasta en tanto se enajene el 75% de la propiedad de las Unidades de Propiedad Exclusiva (“Unidades”) del condominio.

El pago de cuotas ordinarias podrá calcularse con base en el número de Unidades, con independencia de su porcentaje de indiviso de cada una de ellas. No obstante lo anterior, las votaciones se podrán calcular en base al porcentaje de indiviso de las Unidades.

El Desarrollador podrá estar exento del pago de cuotas (si así lo establece su Reglamento), siempre y cuando se cumplan con los siguiente supuestos:

º Que las Unidades sigan bajo su propiedad;

º Que no cuenten con caminos de acceso ni infraestructura al pie de lote, y

º Que no se estén llevando a  cabo movimientos de tierra.

 

V. Se establece la obligación del Administrador de llevar un libro de registros de condóminos que deberá contener, entre otros aspectos, el domicilio convencional de los condóminos para recibir notificaciones y emplazamientos, que deberá estar dentro del municipio en el que se encuentre el condominio, y el cual podrá ser la misma Unidad. La necesidad de establecer un domicilio convencional surge a raíz de la imposibilidad de llamar a juicio a los morosos cuyos domicilios se desconocían o se encontraban en el extranjero. Por lo tanto, el presente decreto introduce nuevas reglas procesales para emplazar a dichos condóminos, las cuales son las siguientes:

a) En el domicilio convencional registrado en el libro de registros de condóminos; o

b) Mediante publicación en uno o más lugares visibles dentro del Condominio; o

c) Conforme a las reglas del derecho común.

 
VI. Adicionalmente se identifican otras disposiciones relevantes de esta reforma de Ley:

• Todas las actas de Asamblea deberán ser protocolizadas ante notario púbico e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

• Simplifica las publicaciones de convocatorias para la celebración de Asambleas, al permitir la publicación de la primera, segunda y tercera convocatoria de manera conjunta.

• Permite el voto por correo electrónico, siempre y cuando este previsto en el Reglamento o la Escritura Constitutiva. El procedimiento para votar de forma electrónica deberá ser aprobado por la Asamblea o estar contenido en el Reglamento.

• En las compraventas de Unidades (o fideicomisos), el notario público, además de requerir la constancia de no adeudo de cuotas firmada por el Administrador, deberá exigir una constancia de cumplimiento de las Guías de Diseño, en caso de existir  las mismas.

• A los condóminos morosos de Unidades de uso doméstico se les podrá disminuir el servicio de agua potable al mínimo, siempre y cuando dicho servicio no esté a cargo de OOMSAPAS.

• Para efecto de las votaciones en las Asambleas, los condóminos morosos no serán contabilizados para el cálculo de la mayoría simple o especial.

• Los sub-condominios dejan de tener un límite máximo de Unidades para su conformación.

• Con el fin de proteger a las minorías, se requerirá de la presencia de un notario público en las Asambleas en las que un solo condómino represente más del 50% del indiviso del condominio.

 

La presente nota informativa no debe ser considerada como una opinión ni una asesoría jurídica concreta. Estamos a sus órdenes para ampliar el contenido y alcance de la misma.

 

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